Συνδεθείτε στην Υπηρεσία Νομοσκόπιο | | | Νέοι χρήστες | Εάν είστε νέος χρήστης, θα πρέπει να δημιουργήσετε ένα ΔΩΡΕΑΝ λογαριασμό προκειμένου να φύγει το παράθυρο αυτό και να αποκτήσετε πλήρη πρόσβαση στην υπηρεσία Νομοσκόπιο. | Δημιουργία νέου λογαριασμού | | |
1. Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου για μεν τους τομείς Α και Β αφήνεται απόσταση 2,50 m για δε τους τομείς Γ, Δ, Ε και ΣΤ αφήνεται η απόσταση Δ που αναφέρεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 9 του νόμου 1577/1985 (ΦΕΚ 210/Α/1985). Ειδικότερα στον τομέα ΣΤ το κτίριο τοποθετείται υποχρεωτικά με τις οικοδομικής γραμμής και σε όλο το πρόσωπο του οικοπέδου.
Κατά παρέκκλιση και μετά από γνωμοδότηση της Επιτροπής Πολεοδομικού Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ), είναι δυνατόν σε περίπτωση γειτνίασης με διατηρητέο κτίριο, για λόγους προβολής του διατηρητέου ή αρμονικής σύνθεσης, να επιβληθεί τροποποίηση της διάταξης των όγκων του κτιρίου χωρίς αύξηση του συντελεστή δόμησης και του συντελεστή κατ' όγκον εκμετάλλευσης του οικοπέδου.
2. Η μέγιστη καλυπτόμενη επιφάνεια των κτιρίων (κτιρίων και υπαρχόντων βοηθητικών) ορίζεται σε 70% της επιφανείας του οικοπέδου.
3. Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων ορίζεται κατά τομείς ως εξής:
α) Για τα οικόπεδα του τομέα Α, σε 0,70.
β) Για τα οικόπεδα του τομέα Β, σε 1,40.
γ) Για τα οικόπεδα του τομέα Δ, σε 2,10.
δ) Για τα οικόπεδα του τομέα Δ, σε 2,10.
ε) Για τα οικόπεδα του τομέα Ε, σε 2,40.
στ) Για τα οικόπεδα του τομέα ΣΤ, σε 3,00.
Οι διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου 23 του νόμου 1577/1985 δεν έχουν εφαρμογή.
Τα υπάρχοντα βοηθητικά κτίσματα του οικοπέδου υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης, εφόσον έχουν ελεύθερο ύψος μεγαλύτερο των 2,40 m.
4. Α) Ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοπέδων με την επιφύλαξη του άρθρου 3 καθορίζονται κατά τομείς στον παρακάτω πίνακα και δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των παραγράφων 6 και 7 του άρθρου 9 του νόμου 1577/1985.
Τομέας
|
Μέγιστος Αριθμός Ορόφων
|
Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος (m)
|
Α
|
1
|
4,00
|
Β
|
2
|
7,00
|
Γ
|
3
|
10,00
|
Δ
|
4
|
13,50
|
Ε
|
5
|
16,50
|
ΣΤ
|
6
|
21,00
|
Η αφετηρία μέτρησης των υψών λαμβάνεται κατά περίπτωση ως ακολούθως:
Ι) Μεσαία οικόπεδα
α) Αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου, που ανεγείρεται σε μεσαίο οικόπεδο, είναι η στάθμη του πεζοδρομίου στο μέσο της κύριας όψης, ασχέτως αν αυτή τοποθετείται κοντά ή στη ρυμοτομική γραμμή.
β) Σε δρόμο με κλίση, όταν το οικόπεδο έχει μεγαλύτερο μήκος προσώπου, η κύρια όψη του κτιρίου διαιρείται σε τμήματα, μήκους όχι μικρότερου των 8 m και ούτε μεγαλύτερου των 25 m.
Αφετηρία μέτρησης του ύψους καθενός από τα παραπάνω τμήματα της κύριας όψης, είναι η στάθμη του πεζοδρομίου στο μέσον αυτών.
ΙΙ) Γωνιακά οικόπεδα.
α) Αφετηρία μέτρησης του ύψους κτιρίου, που ανεγείρεται σε γωνιακό οικόπεδο, είναι η στάθμη του πεζοδρομίου κατά τη συνάντηση των ρυμοτομικών γραμμών, ασχέτως αν το κτίριο τοποθετείται κοντά ή στις ρυμοτομικές γραμμές.
β) Κτίριο που ανεγείρεται σε γωνιακό οικόπεδο και απέχει από οποιαδήποτε γραμμή δόμησης απόσταση ίση ή μεγαλύτερη των 8 m, δεν θεωρείται κτίριο γωνιαίο. Σ' αυτή την περίπτωση εφαρμόζονται οι διατάξεις της προηγούμενης περίπτωσης Ι.
γ) Αφετηρία μέτρησης του ύψους κτιρίου, που ανεγείρεται σε οικόπεδο με απότμηση στη γωνία του, είναι η στάθμη του πεζοδρομίου στο μέσο της πλευράς της απότμησης.
δ) Αφετηρία μέτρησης του ύψους κτιρίου που ανεγείρεται σε γωνιακό οικόπεδο με οδό που έχει κλίση ανηφορική από τη γωνία του οικοπέδου προς το άκρο του λαμβάνεται σε στάθμη υψηλότερη από εκείνη που καθορίζεται από τις παραπάνω διατάξεις και κατά την υψομετρική διαφορά μεταξύ αυτής και του υψηλότερου σημείου του προσώπου στον ανηφορικό δρόμο.
Η διαφορά αυτή δεν δύναται να υπερβεί το 1 m.
ΙΙΙ) Δις γωνιακά, τρις γωνιακά κ.λ.π. οικόπεδα.
Αφετηρία μέτρησης του ύψους κτιρίου που ανεγείρεται σε οικόπεδα δις γωνιακά, τρις γωνιακά κλπ και καταλαμβάνει μια ολόκληρη ή περισσότερες πλευρές οικοδομικού τετραγώνου είναι η στάθμη Σ του αριθμητικού μέσου όρου των σταθμών σ1, σ2, .... σν των μέσων των προσώπων του οικοπέδου. Η τιμή της παραπάνω στάθμης
αυξάνεται κατά τη διαφορά μεταξύ αυτής και της ψηλότερης των σταθμών σ1 ή αν που αντιστοιχούν στα πρόσωπα του οικοπέδου που δεν καταλαμβάνουν ολόκληρη πλευρά οικοδομικού τετραγώνου. Αυτή η αύξηση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη του 1,50 m.
IV) Διαμπερή οικόπεδα.
Αφετηρία μέτρησης του ύψους των κτιρίων, που ανεγείρονται σε διαμπερή οικόπεδα είναι η σε κάθε πρόσωπο ή κάθε γωνιά αυτού αντιστοιχούσα αφετηρία μέτρησης του ύψους κατά τις διατάξεις των προηγούμενων περιπτώσεων Ι, ΙΙ και ΙΙΙ.
Β) Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται σε μερικές όψεις οικοδομών σε οικόπεδα των τομέων Α και Β, μετά από γνωμοδότηση της Επιτροπής Πολεοδομικού Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, η κατασκευή δεύτερου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα, χωρίς υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του συντελεστή κατ' όγκου εκμετάλλευση του οικοπέδου, εφόσον αυτό προκύπτει από τις κλίσεις του εδάφους. Στην περίπτωση αυτή δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε όψη ή τμήμα όψης να έχει ύψος μεγαλύτερο από 6,50 m και 9,00 m για τους τομείς Α και Β αντίστοιχα.
Για λόγους καλύτερης ένταξης του κτιρίου στο περιβάλλον είναι δυνατόν να επιβληθεί, μετά από γνωμοδότηση της Επιτροπής Πολεοδομικού Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, αύξηση ή μείωση του ύψους της οικοδομής μέχρι 1,50 m χωρίς υπέρβαση του μεγίστου αριθμού ορόφων και του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του συντελεστή κατ' όγκον εκμετάλλευσης. Στην παραπάνω περίπτωση λαμβάνονται υπόψη τα υφιστάμενα όμορα και απέναντι κτίρια.
Γ) Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών των τομέων Α, Β και Γ απαγορεύεται οποιαδήποτε άλλη κατασκευή εκτός από στέγη με μέγιστη κλίση μέχρι 30%, καπνοδόχους, αεραγωγούς με μέγιστο ύψος 1 m επάνω από τη στέγη, στηθαίο ή κιγκλίδωμα και εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων.
Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών των τομέων Δ, Ε και ΣΤ επιτρέπονται οι κατασκευές:
α. Κιγκλιδωμάτων, στηθαίων, στεγών.
β. Καπνοδόχων, αεραγωγών, εγκατάστασης ηλιακών θερμοσιφώνων.
γ. Απολήξεων, κλιμακοστασίων και φρεατίων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος 2,20 m από την τελική διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου, μετά την εξάντληση του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου. Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης.
Οι παραπάνω κατασκευές με στοιχεία β και γ τοποθετούνται τουλάχιστον 2,50 m πιο μέσα από την πρόσοψη του υποκειμένου ορόφου της οικοδομής.
5. Α. α) Στους τομείς Β, Γ, Δ, Ε και ΣΤ επιτρέπεται η κατασκευή και του δευτέρου ορόφου στο κατακόρυφο επίπεδο της οικοδομικής γραμμής.
Το μέγιστο ύψος των οικοδομών στην πρόσοψη είναι το οριζόμενο για τον αντίστοιχο αριθμό ορόφων στην παράγραφο 4 του άρθρου αυτού.
Β. Σε περίπτωση διαμπερούς οικοπέδου με προσόψεις σε δύο δρόμους με διαφορετική στάθμη, μεγαλύτερη του 1,00 m μεταξύ τους, το ύψος της οικοδομής που αντιστοιχεί στην υψηλότερη στάθμη επιτρέπεται να φθάνει, μέχρι το επίπεδο που άγεται κάθετα στο μέσον της ευθείας που ενώνει τα μέσα των προσώπων του οικοπέδου.
Γ. Κατ' εξαίρεση και χωρίς υπέρβαση του συντελεστή δόμησης προκειμένου να επιτευχθεί εναρμονισμένη ένταξη του κτιρίου στο περιβάλλον του, και αφού ληφθούν υπόψη οι όμορες και απέναντι οικοδομές, μπορεί να εγκρίνεται μετά από γνωμοδότηση της Επιτροπής Πολεοδομικού Αρχιτεκτονικού Ελέγχου:
α. Προώθηση ή υποχώρηση ορόφων ή τμημάτων ορόφων από τις όψεις του κτιρίου.
β. Οποιαδήποτε διάταξη των όγκων του κτιρίου πάνω από το 2ο όροφο.
γ. Αύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους του κτιρίου συνολικά ή και στην πρόσοψή του μέχρι 1,50 m. Η αύξηση αυτή δεν συνεπάγεται αύξηση του αριθμού των ορόφων και του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου.
δ. Κατασκευή περισσοτέρων από μιας οικοδομών, ώστε να μην παραβλάπτονται τυχόν διατηρητέα κτίρια στην περιοχή.
6. Δεν επιτρέπεται:
α) Η κατασκευή κτιρίων επί υποστηλωμάτων (pilotis).
β) Η κατασκευή τρίτου ορόφου στο επίπεδο της πρόσοψης, στους τομείς Γ, Δ, Ε και ΣΤ επιτρέπεται εφόσον το πλάτος της οδού είναι μεγαλύτερο από 6 m.
γ) Η κατασκευή στο επίπεδο της πρόσοψης, τετάρτου ορόφου στον τομέα Ε και ΣΤ επιτρέπεται εφόσον το πλάτος της οδού είναι μεγαλύτερο από 9 m.
δ) Η κατασκευή στο επίπεδο της πρόσοψης πέμπτου ορόφου στον τομέα ΣΤ, επιτρέπεται εφόσον το πλάτος της οδού είναι μεγαλύτερο από 12,50 m.
ε) Για τον καθορισμό του επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων στην πρόσοψη, ως πλάτος οδού λαμβάνεται η απόσταση μεταξύ των οικοδομικών γραμμών. Δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν τοποθέτηση του κτιρίου μέσα από την οικοδομική γραμμή. Σε περίπτωση οδού με μεταβλητό πλάτος, κάθε τμήμα αυτής μεταξύ δύο διαδοχικών παρόδων που τη συναντούν εξετάζεται ιδιαιτέρως και λαμβάνεται υπόψη το μέσον πλάτος αυτού.
Επίσης δεν λαμβάνεται υπόψη τοπική διεύρυνση ή πλατεία. Ως πλάτος οδού θα λαμβάνεται, σ' αυτήν την περίπτωση, το πλάτος που θα είχε η οδός, θεωρητικά, αν προεκτείνονταν οι οικοδομικές γραμμές.
Στην περίπτωση που ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων είναι μεγαλύτερος από αυτόν που επιτρέπεται να κτίζεται στην πρόσοψη, τότε οι επιπλέον όροφοι τοποθετούνται σε εσοχή και σε απόσταση 2,50 m από το κατακόρυφο επίπεδο της πρόσοψης του υποκειμένου ορόφου. Η Επιτροπή Πολεοδομικού Αρχιτεκτονικού Ελέγχου μπορεί κατά την κρίση της και ανάλογα με το ύψος και τον αριθμό ορόφων των γειτονικών κτιρίων να επιτρέψει την προώθηση τμημάτων των σε εσοχή ορόφων μέχρι το επίπεδο της πρόσοψης ώστε το ανεγειρόμενο κτίριο να προσαρμόζεται με τα γειτονικά.
Στους τομείς Δ, Ε και ΣΤ όταν κατασκευάζεται 4ος, 5ος και 6ος όροφος αντίστοιχα, τοποθετείται πάντα σε εσοχή.
Οι παραπάνω σχέσεις φαίνονται στον πίνακα που ακολουθεί:
Αριθμός ορόφων στην πρόσοψη
Τομέας
|
Συντελεστής Δόμησης
|
Μέγιστος Αριθμός Ορόφων
|
Ανεξαρτήτως πλάτους οδού
|
Για πλάτος οδού < 6 m
|
Για πλάτος οδού ≥ 6 m
|
Για πλάτος οδού ≥ 9 m
|
Για πλάτος οδού ≥ 12.5 m
|
Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος
|
Α
|
0.70
|
1
|
1
|
|
|
|
|
4,00
|
Β
|
1.40
|
2
|
2
|
|
|
|
|
7,00
|
Γ
|
1.80
|
3
|
2
|
2
|
3
|
|
|
10,00
|
Δ
|
2.10
|
4
|
2
|
2
|
3
|
|
|
13,50
|
Ε
|
2.40
|
5
|
2
|
2
|
3
|
4
|
|
16,50
|
ΣΤ
|
3.00
|
6
|
2
|
2
|
3
|
4
|
5
|
21,00
|
στ) Η συνένωση των οικοπέδων. Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται η συνένωση το πολύ δύο οικοπέδων εφόσον η επιφάνεια του μικρότερου δεν υπερβαίνει τα 100 m2.
ζ) Η κατασκευή διαχωριστικών κιγκλιδωμάτων μεταξύ των ιδιοκτησιών, στις προσόψεις των οικοδομών.